얼마 전 경매를 통해 빌라를 낙찰받았습니다. 낙찰받은 후에 점유자와 협상이 잘 되지 않아, 인도명령 및 강제집행을 신청하게 되었습니다. 점유자(=채무자)가 점유이전 확약서를 받을 수 없는 상황이어서, 어쩔 수 없이 인도명령 강제집행을 통해서 협상을 진행하게 되었습니다.
이 글에서는 인도명령 신청 이후 강제집행까지 가는 절차에 대해서 안내해 보겠습니다. 특히 제가 궁금했던 인도명령 결정문의 송달 여부에 대해서 조금 더 자세하게 안내드리겠습니다.
인도명령 강제집행
제가 강제집행을 신청한 물건의 상황을 설명 드리겠습니다. 저는 점유자분께 이사비를 조금 드리거나 최대한 원하는 거주기간을 맞춰주려고 했으나 불가피하게 강제집행을 신청하게 되었습니다.
- 대항력 없는 임차인(채무자 겸 소유자 가족) 점유중
- 낙찰 전후 방문했을 때 점유자는 대화 의지가 없고, 채무자가 없어서 연락처를 전달하겠다는 말만 하고 연락은 안 줌
- 인도명령 결정이 나고 '이사불명'의 사유로 인도명령 결정문을 송달받지 않았음
- 함께 작성한 내용증명 역시 이사불명의 사유로 반송됨
- 강제집행을 위해 인도명령 결정문이 송달 되어야 하는지 경매계에 문의
- 이사불명으로 '송달 간주'로 처리되어 강제집행 가능하다고 함
위와 같은 일 이후에 강제집행을 신청하게 되었습니다. 저의 경우 인터넷에 검색해 봤을 때는 주소보정 신청, 특별송달, 야간 송달, 휴일 송달 등을 진행해야 한다고 했는데, 이런 절차가 없었다는 사실을 알려드리려 이 글을 작성하게 되었습니다. 송달 간주로 나오면 바로 강제집행을 신청할 수 있으니 강제집행을 고려한다면 참고해 주세요. 궁금한 점이 있다면 담당 경매계에 연락하면 친절하게 알려주시니 너무 겁먹지 않아도 됩니다.
인도명령이란?
경매 낙찰자가 소유권을 득 한 후 기존 점유자가 점유를 계속할 경우 점유물에서 나가라고 할 수 있는 법원의 명령입니다. 부동산 경매에서 명도소송의 번거로움을 없이 명도를 진행할 수 있습니다.
인도명령 조건
- 대금완납 6개월 이내
- 대항력 있는 임차인, 유치권자는 불가
인도명령 강제집행 비용
주택의 경우 전용면적당 '20만 원/평'으로 계산하면 됩니다. 집행비용, 노무비, 유체동산 보관료 등을 모두 포함한 금액입니다. 따라서 강제집행 비용과 은행 이자, 이사비 등을 잘 계산해서 이익이 되는 방향으로 정할 수 있습니다. 제일 좋은 방법은 점유자와 협상을 통해 강제집행 전 최소한의 비용으로 원만하게 점유를 이전하는 것입니다.
인도명령 강제집행 절차
1~4번은 인도명령부터 강제집행 신청, 5~8은 강제집행 진행 과정, 9~13은 강제집행 진행 후 과정입니다.
- 인도명령 신청
- 경매로 낙찰 받게 되면 보통 법무사가 서비스로 진행(비용 있으면 5만 원 내외)
- 인도명령 결정은 하루면 나옴
- 인도명령 결정문 송달
- 인도명령 결정문을 낙찰자와 점유자에게 모두 발송 후 송달이 완료되어야 진행을 신청할 수 있음
- 이사불명, 부재 시 송달 간주로 강제집행 신청 가능
- 송달증명원, 집행문 발급
- 경매계 방문하여 송달증명원과 집행문 발급(발급 전 전화로 가능 여부 확인)
- 강제집행 신청
- 집행관 사무실 방문하여 인도명령결정문, 집행문, 송달증명원과 함께 강제집행 신청
- 집행비용 예납
- 집행에 필요한 비용 일부를 미리 선납하는 것(진행이 안되면 환급)
- 집행 계고
- 법원 사무관이 집행 전 해당 물건지에 방문하여 합의를 유도하고 응하지 않을 시 강제집행함을 안내
- 노무비 예납
- 계고에 응하지 않을 시 강제집행을 위해서 노무비를 미리 납부함.(마찬가지로 차액은 환급)
- 강제집행 실시
- 물건지로 가서 강제집행 실시 및 점유자 부재 시 동산 압류
- 최고서 발송
- 강제집행에서 압류한 유체동산을 찾아가라는 최고서 발송
- 유체동산 매각 신청
- 최고서 발송 후 1주일이 지나면 유체동산 매각 신청을 통해 매각 절차를 통지
- 집행비용 예납
- 유체동산 매각에 필요한 경비를 예납
- 유체동산 감정 및 집행비용 확정 결정
- 유체동산 가격을 감정하고 강제집행에 소요된 비용을 청구하기 위해 소요된 비용을 확정함
- 유체동산 경매
- 유체동산 경매를 통해 강제집행 비용을 회수
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