최근 전세금을 제때 돌려주지 못해 경매로 집을 날리는 임대인이 많아졌습니다. 다행히 보증금의 범위가 소액인 임차인의 경우 경매에서 우선배당받을 수 있는 권리가 주어지는데요. 이 글에서는 소액임차인의 범위와 금액에 대해서 알아보겠습니다.
소액임차인이란?
소액임차인은 세입자의 재산권 보호를 위해 근저당 보다 후순위로 전입을 했어도, 다른 권리보다 앞서 배당을 받을 수 있는 제도입니다. 낙찰금액에서 경매를 진행하는데 들어가는 비용을 제외하면 임금채권과 함께 가장 먼저 배당을 받아갈 수 있습니다.
소액임차인 권리 행사
만일 본인이 소액임차인이고 경매개시결정을 알리는 등기를 받았다면 법원에 배당신청을 진행하면 됩니다. 소액임차인의 경우 전입신고만 되어 있으면 확정일자를 받지 않았어도 우선으로 변제됩니다. 아래 표는 소액임차인 보증금을 받을 수 있는 경우의수입니다. 가장 중요한 것은 전입신고와 배당 종기일 전 배당입니다. 그러니 전입신고가 되어 있다면 배당을 받아 주세요.
| 전입 | o | o | o | o | x | x | x |
| 확정 | o | x | o | x | o | o | x |
| 배당 | o | x | x | o | x | o | o |
| 결과 | o | x | x | o | x | x | x |
소액 임차인의 범위
혹시 경매가 진행되어 자신이 소액 임차인에 해당하는지 알아보려면 최초 말소기준 권리(근저당, (가)압류, 전세권, 가등기)이 등기된 날짜를 봐야 합니다. 말소 기준 권리가 어느 날에 해당하는지에 따라서 최우선 변제 금액이 달라지기 때문입니다. 또한 지역에 따라서도 최우선 변제액이 바뀝니다.
예를 들어 최초 근저당이 2013년 3월에 잡힌, 경기도 수원에 있는 주거용 건물의 경매가 2040년에 진행되었다고 가정해 봅시다. 소액임차인의 범위에 들어가려면 5,500만 원 이하의 전세나 월세 보증금이어야 최우선 변제 대상에 해당됩니다. 그리고 최우선 변제 금액은 1,900만 원이 됩니다. (경기권에서 해당 과밀억제권역에 해당하는지는 검색이나 주변 부동산 사장님에게 물어보시면 친절하게 알려주십니다.)
아래 표를 참고하여 소액 임차인의 범위와 우선 돌려받을 수 있느 금액은 얼마인지 확인해보세요.
(단위: 만 원)
| 기준일 | 지역 | 보증금 | 최우선변제액 |
| 1984.01.01 ~ 1987.11.30 |
서울특별시 및 직할시 | 300 | 300 |
| 기타지역 | 200 | 200 | |
| 1987.12.01 ~ 1990.02.18 |
서울특별시 및 직할시 | 500 | 500 |
| 기타지역 | 400 | 400 | |
| 1990.02.19 ~ 1995.10.18 |
서울특별시 및 직할시 | 2,000 | 700 |
| 기타지역 | 1,500 | 500 | |
| 1995.10.19 ~ 2001.09.14 |
서울특별시 및 광역시(군지역 제외) | 3,000 | 1,200 |
| 기타지역 | 2,000 | 800 | |
| 2001.09.15 ~ 2008.08.20 |
과밀 억제권역(인천광역시 포함) | 4,000 | 1,600 |
| 광역시(군지역과 인천광역시지역 제외) | 3,500 | 1,400 | |
| 기타지역(광역시 군 포함) | 3,000 | 1,200 | |
| 2008.08.21 ~ 2010.07.25 |
과밀 억제권역(인천광역시 포함) | 6,000 | 2,000 |
| 광역시(군지역과 인천광역시지역 제외) | 5,000 | 1,700 | |
| 기타지역(광역시 군 포함) | 4,000 | 1,400 | |
| 2010.07.26 ~ 2013.12.31 |
서울특별시 | 7,500 | 2,500 |
| 과밀억제권역 | 6,500 | 2,200 | |
| 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산, 용인,김포,광주 | 5,500 | 1,900 | |
| 기타지역(광역시 군 포함) | 4,000 | 1,400 | |
| 2014.01.01 ~ 2016.03.30 |
서울특별시 | 9,500 | 3,200 |
| 과밀억제권역 | 8,000 | 2,700 | |
| 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산,용인,김포,광주 | 6,000 | 2,000 | |
| 기타지역(광역시 군 포함) | 4,500 | 1,500 | |
| 2016.03.31 ~ 2018.09.17 |
서울특별시 | 10,000 | 3,400 |
| 과밀억제권역 | 8,000 | 2,700 | |
| 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산, 용인, 김포, 광주, 세종 | 6,000 | 2,000 | |
| 기타지역(광역시 군 포함) | 5,000 | 1,700 | |
| 2018.09.18 ~ 2021.05.10 |
서울특별시 | 11,000 | 3,700 |
| 과밀억제권역(용인,화성,세종 포함) | 10,000 | 3,400 | |
| 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산, 김포, 광주, 파주 포함 | 6,000 | 2,000 | |
| 기타지역(광역시 군 포함) | 5,000 | 1,700 | |
| 2021.05.11 ~ | 서울특별시 | 15,000 | 5,000 |
| 과밀억제권역(용인,화성,세종,김포 포함) | 13,000 | 4,300 | |
| 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 포함 | 7,000 | 2,300 | |
| 기타지역(광역시 군 포함) | 6,000 | 2,000 |
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